Polski Ład: spłata kredytu na zbywane mieszkanie będzie wydatkiem mieszkaniowym.

Bardzo często zdarza się tak, że ktoś sprzedaje mieszkanie przed upływem 5 lat na zakup którego zaciągnął kredyt hipoteczny. Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych oraz sądów administracyjnych, wydatek na spłatę kredytu hipotecznego nie stanowi wydatku na własne cele mieszkaniowe. Trzeba zauważyć, że ustawodawca jednak pozwala zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu cenę zakupu mieszkania bez względu na to czy została zapłacona w gotówce czy ze środków pochodzących z kredytu.

Zawsze swoim klientom przedstawiam przekoloryzowany przykład. Załóżmy, że jest pan Krzysztof, który nie ma swoich pieniędzy, a który chce nabyć mieszkanie. Idzie do banku, dostaje 100.000 zł i za całość kupuje mieszkanie. Po dwóch latach mieszkanie jest warte 200.000 zł i pan Krzysztof je sprzedaje. Osiąga 200.000 zł przychodu, poniósł 100.000 zł kosztów (pomimo wydatków ze środków własnych na poziomie 0 zł), czyli osiągnął zysk 100.000 zł. Uznając, że spłata kredytu jest wydatkiem mieszkaniowym, to wykazałby się wydatkiem na poziomie kolejnych 100.000 zł. Kwota 100.000 zł byłaby ujęta w całej operacji dwa razy. Finalnie pan Krzysztof wykazałby (po zastosowaniu wzoru z ustawy o PIT) dochód do opodatkowania na poziomie 50.000 zł. A jak to wyszło w ujęciu kasowym? Miał swoich 0 zł, otrzymał 200.000 zł, spłacił 100.000 zł kredytu, czyli w kieszeni zostało mu 100.000 zł. A gdy pozwolimy panu Krzysztofowi rozpoznać spłatę wydatku jako wydatek mieszkaniowy, to podatkowo wyszłoby, że zarobił tylko 50.000 zł. Dlatego właśnie ustawodawca nie pozwalał uznać spłaty kredytu zaciągniętego na zbywane mieszkanie jako wydatek mieszkaniowy.

Problem pojawiał się jednak w innym miejscu. Pan Krzysztof chcąc skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania z uwagi na wydatkowanie środków na własny cel mieszkaniowy musiałby wydać całość otrzymanych środków ze sprzedaży mieszkania na zakup innego mieszkania. Sęk w tym, że z otrzymanej kwoty musiał spłacić zaciągnięty wcześniej kredyt aby bank pozwolił mu sprzedać mieszkanie. Fiskusa nie obchodziło, że pan Krzysztof zaciągnął nowy kredyt aby uzupełnić brakujące środki. Negowane były nawet sytuacje kiedy Pan Krzysztof w okresie 2 lat uzbierał sobie kwotę równą wartości spłaconego kredytu i za całość kupił nową nieruchomość. Panie w urzędzie skarbowym mówiły, że warunkiem zwolnienia jest wydatkowanie środków otrzymanych ze zbycia mieszkania, a te ze zbycia zostały przeznaczone na spłatę kredytu, a nie na zakup nowego mieszkania. Sytuacje takie, choć nie często, to jednak się zdarzały. Pan Krzysztof był w patowym położeniu.

Ustawodawca od 1 stycznia 2022 r. wprowadza korzystne rozwiązanie. Otóż dodany zostanie następujący przepis:

„Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).”

Zatem wydatkami na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość stanowić będą wydatki na własny cel mieszkaniowy. W sytuacji kiedy pan Krzysztof spłaci zaciągnięty wcześniej kredyt oraz resztę wyda na zakup nowego mieszkania to nie zapłaci podatku PIT. W dalszym ciągu nie będzie jednak tak, że nasz pan Krzysztof nie zapłaci w ogóle podatku jeśli zarobi 100.000 zł i pieniądze przeznaczy na inny cel.

W celu uzyskania bardziej szczegółowych wyliczeń zapraszamy do kontaktu do doradcą podatkowym Kancelarii Pietrusiński bądź skorzystania z zapytania online.

Powyższy wpis nie jest poradą ani opinią podatkową i jego autor oraz Kancelaria nie ponoszą odpowiedzialności za ewentualne negatywne skutki w przypadku zastosowania się do wniosków płynących z tego wpisu.

Zapraszam do skorzystania z konsultacji w ramach Polskiego Ładu – pomożemy wybrać optymalną formę opodatkowania i bez prawniczego bełkotu wytłumaczymy wszelkie wątpliwości jakie mogą się pojawić w związku z nową podatkową rzeczywistością jak nas czeka w 2022 r. Konsultacje w Kancelarii w Toruniu, porady online, konsultacje skype, Teams, telefon (+48 509 515 800).