Czy wydatki na własne cele mieszkaniowe można sfinansować z otrzymanego zadatku?

Większość umów sprzedaży nieruchomości poprzedzonych jest zawarciem umowy przedwstępnej w ramach której kupujący wręcza na poczet zakupu nieruchomości zaliczkę lub zadatek. Kupujący, który otrzymał część pieniędzy bardzo często zaczynał dokonywać wydatków na przyszłe własne cele mieszkaniowe, np. wpłacając zaliczkę do dewelopera. Kupujący był przekonany, że poczynił wydatki ze środków otrzymanych z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Takie podejście było jednak kwestionowane przez organy podatkowe, które stały na stanowisku, że odpłatnego zbycia jeszcze nie było bo nie było notarialnej umowy przenoszącej własność. A przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT mówi o wydatkach ponoszonych „począwszy od dnia odpłatnego zbycia”. Fiskus podchodził literalnie do tego przepisu. Od pewnego czasu organy zmieniały podejście i spotkać się można było z niejednolitym podejściem organów podatkowych. Również sądy administracyjne zajmowały różne stanowiska. Negatywne dla podatników stanowisko zostało wyrażone np. w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 26 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 891/15 oraz sygn. akt II FSK 1791/15, z dnia 24 sierpnia 2017 r., sygn. akt II FSK 956/17, a także z dnia 25 kwietnia 2018 r., sygn. akt II FSK 2597/17. Stwierdzono w nich, że nie jest możliwe wydatkowanie przychodu przed odpłatnym zbyciem nieruchomości i wydatkowanie przychodu, który nie powstał.

Powyższe wprowadzało niepewność dla podatnika, który nie wiedział czy z otrzymanej zaliczki na poczet zbycia nieruchomości może dokonywać wydatków skoro jeszcze do zbycia nie doszło. W dniu 17 lutego 2020 r. NSA wydał uchwałę siedmiu sędziów sygn. II FPS 4/19, w której jednoznacznie i definitywnie rozstrzygnął powyższy spór. Skład orzekający stwierdził, cyt. „Kwota zadatku (zaliczki) otrzymana przy zawarciu przedwstępnej umowy odpłatnego zbycia nieruchomości wydatkowana na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387, z późn. zm.), korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy, jeżeli następnie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność nieruchomości, a kwota zadatku (zaliczki) została zaliczona na poczet ceny jej odpłatnego zbycia.”

NSA wskazał ponadto, że wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f. przed zbyciem nieruchomości, nie niweczy prawa do zwolnienia podatkowego. Biorąc pod uwagę cel wprowadzenia omawianego, przedmiotowego zwolnienia podatkowego, jakim jest zachęcenie osób, uzyskujących przychód między innymi ze sprzedaży nieruchomości, do przeznaczania środków uzyskanych z tego tytułu na dalsze zaspokajanie swoich potrzeb mieszkaniowych. Należy uznać, że warunkiem zwolnienia od podatku dochodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jest ich przeznaczenie w całości lub części na cele mieszkaniowe przed upływem terminu określonego w ustawie.

Zatem możliwe jest wydatkowanie środków otrzymanych tytułem zadatku na poczet zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe przed datą definitywnego zbycia tej nieruchomości. Oczywiście przy zachowaniu pozostałych warunków ustawowych.

Jeśli mają Państwo pytania zapraszamy do kontaktu z doradcą podatkowym naszej Kancelarii – www.kdppietrusinski.pl

Powyższy wpis nie jest poradą ani opinią podatkową i jego autor oraz Kancelaria nie ponoszą odpowiedzialności za ewentualne negatywne skutki w przypadku zastosowania się do wniosków płynących z tego wpisu.